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ビル事業計画の手引き

目　次

目的と進め方

土地利用計画

建築計画

事業収支計画

テナントリーシング

ビル事業を推進するためには、選定された主要用途のそれぞれの業界における専門企業にヒヤリングすることが、実需を知る上で重要なことです。
同じ業界でも、企業によりそれぞれ得意とする業態、地域、事業方式などがあります。
これらは、常に変化していますが、以下に、土地利用計画で示した用途分類を原則として、最近の動向と、その代表企業を日経調査資料等により示します。

（１）住宅業界

賃貸方式としては、立地条件によっては、一括借りをする企業も存在しますが、原則としては、一住戸ごとの賃貸借契約となります。
したがって、土地利用計画で目指す業態や、地域に強い企業との連携が必要です。

住宅業界

（２）業務ビル（オフィス）業界

事務所ビルを主体とした仲介企業のホームページを示します。

（３）商業界
2006年に、「大規模小売店舗立地法（大店立地法）」、「都市計画法の一部を改正する法律（都市計画法）」、「中心市街地における市街地の整備改善及び商業等の活性化の一体的推進に関する法律（中心市街地活性化法）」のいわゆる「街づくり関連３法」が成立しました。
　このなかで、「都市計画法」の改定は、市町村が、大型店の出店地域を規制できるようにするもので、
（１）これまで国が１１種類に限定していた、「特別用途地区」を多様化し、地方公共団体が都市計画で地域の実情に的確に対応した多様な目的を柔軟に設定（例えば、中小小売店だけを集める地区の設定等）できるようにすること、
（２）市街化調整区域内で、地区計画を積極的に活用して、郊外型住宅の建設等を促進すること、
（３）市町村の都市計画決定権限を拡大し、都市計画における地方分権を推進すること等、を内容としています。
　また、「中心市街地活性化法」は、空洞化の進行している中心市街地の活性化を図るため、市町村が「市街地の整備改善」「商業等の活性化」の基本計画を作成し（国が基本方針を定め、市町村が基本計画を作成）、その基本計画に沿って中小小売商業の高度化を推進する機関（ＴＭＯ）・民間事業者等が作成する商店街整備や中核的商業施設整備等に関する事業計画を国が認定し、支援を実施することを内容とするものです。
　この改定により、郊外における大型店の単独出店は、事実上困難なものとなってきました。今後は、自治体との協議の中で、既存市街地において、総合的な買い物空間としてのアメニティーを、商店街ぐるみで、考えていく時代に入ってきたといえます。

（４）ホテル業界
ホテル
地方都市を含め、チェーンホテルの出店は、ほぼ一巡したといえます。
一方で、ビジネス客にターゲットを置いた、宿泊料金の低廉なタイプは、従来の旅館が減少していく中で、施設数を増やしています。
専門式場うち、結婚式需要は、婚姻組数が減少している事に加え、結婚式のスタイルも、大型飲食施設や、住宅を借りて行うなど多様化、個性化が進んでおり、厳しい状況が続いています。
これに対し、高齢者が増え市場拡大が見込まれる葬祭専門式場は、ライフスタイルなどにこだわりを持つ団塊世代が、その親の葬儀を行う時期に差し掛かっており、「密葬」「音楽葬」など個性を重視した葬儀のニーズも増えています。

ホテル業界

（５）スポーツ、レジャー業界

①フィットネスクラブ
　日経新聞社のサービス業総合調査に拠ると、フィットネスクラブ（総合スポーツ施設）の売上高伸び率は6.7％で、前回調査を2.1ﾎﾟｲﾝﾄ上回りました。
けん引役は健康への意識が高い中高年層で、40―50歳代の会員比率が「上昇した」と答えた企業は54.5％、60歳代以上については67.7％に達しました。半面、他のレジャーなどに流れやすい若年層の比率は低下傾向にあります。
今後欲しい施設についても、中高年を意識した「スパ（温浴施設）」が6割を超え、医師と連携した健康診断プログラムなどを導入するクラブも増えており、特に団塊の世代の取り込みが勝敗のカギを握っています。

フィットネスクラブ業界

②カラオケ
　少数の繁盛店と、多数の低迷店という二極化が明確になっています。繁盛店は、飲食サービスが充実しており、これが集客と売り上げの鍵を握っています。
カラオケ業界
　

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